Приемка квартиры в новостройке: как проверить жилье и оформить замечания

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новой квартиры лучше превращать не в формальность, а в полноценную проверку объекта. Именно на приемке чаще всего выявляются скрытые дефекты, ошибки монтажа и недостатки ремонта. Если подписать акт без замечаний, добиваться устранения проблем будет сложнее: застройщик может ссылаться на то, что дольщик принял жилье без претензий. Поэтому важно спокойно осмотреть квартиру, зафиксировать нарушения и правильно оформить документы.

ООО "ДЖУРИСТ.ПОМОЩЬ" оказывает профессиональную помощь при дефектах ремонта в новостройках: сопровождаем осмотр, формируем перечень замечаний, готовим претензии застройщику и представляем интересы дольщика при досудебном или судебном урегулировании. Ниже разбираем, что проверять при приемке квартиры, какие нормы учитывать и как действовать, если представитель застройщика торопит подписать акт.

Что взять на приемку квартиры

Осмотр требует внимательности: проверяются не только стены и окна, но и инженерные системы, площадь, качество монтажа и соответствие договору. Заранее подготовьте простой набор инструментов:

• блокнот и карандаш— для фиксации замечаний, расчетов и проверки тяги вентиляции;
• камера или смартфон— чтобы сразу сделать фото и видео дефектов для последующей претензии;
• фонарик— поможет осмотреть углы, ниши, санузел, щиток и другие затемненные зоны;
• строительный уровень— нужен для первичной проверки перепадов и ровности поверхностей;
• отвес— позволяет понять, не отклоняются ли стены от вертикали;
• рулетка— пригодится для замера комнат и сверки фактической площади с ДДУ;
• тестер или недорогой электроприбор— для проверки розеток; при возможности возьмите вольтметр.

Все выявленные нарушения лучше сразу заносить в смотровой лист и подтверждать фотографиями. Замечания, внесенные до подписания акта, становятся основанием требовать устранения недостатков. Если дефект устранить невозможно, например фактическая площадь меньше согласованной, можно ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки: что проверять

Квартиру с черновой отделкой нередко предлагают принять «как есть»: представитель застройщика уверяет, что все недочеты устранятся во время ремонта. Такой подход рискован. Даже без финишной отделки объект должен соответствовать ДДУ, проектной документации и обязательным строительным требованиям.

В первую очередь проверьте следующие позиции:

• нет выраженных трещин, пустот, щелей, смещений блоков и грубых неровностей;
• фактическая площадь не меньше той, что указана в договоре долевого участия;
• стены стоят вертикально, углы и примыкания соответствуют проекту, нет заметных перекосов;
• планировка совпадает с согласованным планом, а изменения подтверждены документами;
• окна, входная дверь, замки и фурнитура не имеют повреждений и корректно работают;
• электрика изолирована, коммуникации подведены в местах, предусмотренных проектом.

Отдельно осмотрите трубы и приборы учета: они не должны шататься, подтекать или провисать. Показания счетчиков лучше сфотографировать в день осмотра, особенно если квартира пока не принимается из-за выявленных недостатков.

Оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, следов протечек и устойчивого запаха влаги. Вентиляцию можно проверить листом бумаги: если его притягивает к решетке, тяга есть; если нет — замечание стоит включить в акт.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка бывает предчистовой, чистовой или выполненной по индивидуальному перечню. Ориентироваться нужно не на рекламные обещания, а на договор, приложение с описанием работ, спецификацию материалов и проект.

Обычно на осмотре проверяют:

• площадь помещений — замеряют и сравнивают с условиями ДДУ;
• ровность и качество отделки пола, стен и потолка;
• монтаж оконных и дверных блоков, плотность прилегания, работу фурнитуры;
• межкомнатные перегородки, двери и окна, если они предусмотрены договором;
• розетки, выключатели, светильники, щиток и доступные участки проводки;
• отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию и другие коммуникации;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и установленные приборы.

Если в договоре предусмотрены дополнительные работы — например, вывод под интернет, ТВ-кабель или монтаж определенного оборудования, — их отсутствие также нужно фиксировать. Застройщик обязан передать объект в согласованной комплектации, а не в усредненном варианте.

Чек-лист приемки квартиры у застройщика

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не осмотрели ключевые элементы и не внесли замечания. Чек-лист ниже поможет пройти квартиру последовательно и не пропустить детали, которые потом сложно доказать.

Фактическая площадь

Совет: назначайте приемку на дневное время. При естественном освещении легче увидеть неровности, трещины, пятна, перекосы и следы некачественной отделки.

Измерьте длину и ширину каждого помещения на уровне пола. Комнаты сложной формы удобно делить на простые фигуры, затем суммировать площади. Если расхождение с ДДУ существенно и площадь меньше заявленной, можно требовать перерасчет или компенсацию.

Входная дверь

Проверьте размеры проема, состояние стяжки у входа, работу замка, ручек и петель. Дверь не должна задевать коробку, самопроизвольно закрываться или открываться. Простой тест — оставить полотно в полуоткрытом положении: сильный перекос обычно сразу заметен.

Пол

Стяжка должна быть прочной, ровной, без крошения, пустот, крупных трещин и провалов. При отделке проверьте качество покрытия, стыки, примыкания к стенам и соблюдение заявленных материалов. Деформационные швы не стоит путать с дефектами, но их состояние также важно зафиксировать.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть обработаны, а высота помещений — соответствовать договору и нормативным требованиям. Даже если планируются натяжные потолки, измерьте высоту: существенное отклонение может влиять на стоимость и качество жилья.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность и качество штукатурки. Небольшой перепад может обернуться заметными затратами на выравнивание при ремонте. Важно учитывать тип отделки: для разных материалов и помещений действуют разные требования, а влажные зоны требуют особого подхода.

Важно: по СНиП 3.03.01-87 допустимые отклонения по вертикали зависят от материала стен; для бетонных и кирпичных конструкций пределы различаются.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, подоконники, откосы, уплотнители и монтажные швы. Окно должно открываться без усилий и плотно закрываться, а монтажная пена — быть защищенной от ультрафиолета. Любые сколы, продувания и перекосы вносятся в акт.

Электрика

Не проверяйте розетки смартфоном или дорогой техникой. При проблемах с сетью устройство можно повредить. Используйте простой электроприбор, индикатор или вольтметр.

ЮЦ ООО "ДЖУРИСТ.ПОМОЩЬ"

Сверьте фактическое количество розеток, выключателей и выводов со схемой и договором. Если застройщик обещал цоколи, светильники или определенную разводку, это должно быть выполнено к моменту передачи. Проверять нужно все точки, а не выборочно.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осмотреть в начале приемки. У стояков, труб и подводок не должно быть влаги, следов протечек и деформаций. Запорные краны должны быть доступны и работать, а в санузлах должны быть предусмотрены необходимые элементы для подключения сантехники.

Отопление

Радиаторы проверяют на надежность крепления, ровность установки, отсутствие повреждений и подтеков. Если в договоре указаны терморегуляторы или иные элементы системы отопления, они должны быть установлены до передачи квартиры.

Вентиляция

Оцените тягу и состояние вентиляционных решеток. Если воздух не вытягивается или вентиляция работает нестабильно, это нужно указать в дефектном акте и потребовать устранения нарушения.

Следы вредителей

В новой квартире не должно быть насекомых, личинок, следов жизнедеятельности или повреждений от вредителей. При таких признаках можно требовать санитарной обработки, а при споре — привлекать специалиста к приемке.

Как оформлять замечания к квартире

Все дефекты фиксируются в дефектном акте, листе осмотра или ведомости замечаний. Документ подписывает дольщик и представитель застройщика, указывается дата, адрес объекта и перечень нарушений. Если представитель отказывается подписывать акт, это также нужно зафиксировать.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи под обещание «потом исправим». После подписания без замечаний доказывать наличие дефектов сложнее. Сроки устранения зависят от характера работ, поэтому лучше сразу согласовать письменный порядок и контрольный осмотр.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает альтернативу — например, дополнительное помещение или иное имущество. Такое предложение можно принять, но только после оценки условий и письменного оформления договоренностей.

Проверка подъезда и общих помещений

Подъезд, подвал, чердак, лифтовые холлы и технические зоны относятся к общему имуществу. Дольщик вправе заявлять о дефектах таких помещений самостоятельно или вместе с соседями, направив коллективную претензию застройщику.

Чаще всего в местах общего пользования встречаются трещины, протечки, неработающие двери, проблемы с лифтами, поврежденная отделка и сырость. Эти нарушения влияют на эксплуатацию дома, поэтому их также стоит фотографировать и включать в обращение.

Нужен ли эксперт на приемке квартиры

Самостоятельная приемка подходит не всегда: часть дефектов неочевидна без опыта, а давление со стороны застройщика мешает спокойно проверить объект. Пропущенные нарушения могут привести к расходам на переделку ремонта, замену материалов и восстановление коммуникаций.

ООО "ДЖУРИСТ.ПОМОЩЬ" сопровождает приемку квартир в Казани: специалисты проверяют помещения, помогают оформить дефектный акт, готовят претензии и объясняют, какие требования можно предъявить застройщику. Можно оформить доверенность и поручить приемку представителю либо присутствовать лично вместе с экспертом. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу ситуацию и выбрать формат помощи.